Reforma Tributária: Impacto sobre Imóveis Rurais e Arrendamento de Terras

A tão esperada reforma tributária vem avançando no Congresso Nacional, mas segue longe de agradar todos os setores, causando preocupação, por exemplo, entre aqueles que trabalham com imóveis rurais.

Na visão de especialistas, alguns produtos, setores e serviços devem ficar mais caros com a nova tributação se a atual versão do texto, aprovada pela Câmara dos Deputados em 10 de julho, avançar no Senado Federal e for sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

O texto prevê a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que deve unificar os atuais impostos ICMS e o ISS, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS, Cofins e o Imposto sobre produtos industrializados (IPI). A nova tributação está prevista para valer a partir de 2033.

A criação destes impostos é para simplificar o sistema tributário nacional, tido como complexo, diz o sócio de consultoria tributária da Deloitte, César Redondo. Desta forma, as divergências de tributação de um estado para outro também devem acabar.

Ao contrário de Redondo, a sócia do CSMV Advogados e professora de tributação corporativa do Insper, Ana Carolina Monguilod, acredita que as novas regras devem deixar a tributação muito mais complexa na comparação com o atual regime tributário.

Ela alerta que reforma deverá elevar a tributação de alguns setores, como por exemplo, o imobiliário. O texto aprovado na Câmara dos Deputados propõe um limite para a alíquota única sobre o consumo, de 26,5%.

A regulamentação estabeleceu que, nas operações de compra e venda de imóveis urbanos e rurais haverá uma redução (desconto) de 40% sobre a alíquota para o IBS e a CBS. Na locação e arrendamento de terras o redutor é de 60%.

“O governo trabalha com uma alíquota base de 26,5%. Em cima disso, com os descontos, a alíquota para compra e venda ficaria em 15,9%, deduzindo os 40%, e, para aluguel ou arrendamento, ficaria em 10,6% com a dedução de 60%”, explicou Ana Monguilod.

Atualmente, a carga tributária que incide sobre o setor imobiliário varia de 6,4% a 8%, segundo cálculos da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). A reforma tributária prevê a incidência de 26,5% dos novos impostos, o IBS e a CBS, nos casos de alienação dos imóveis.

Na prática, essa alíquota não deve ficar em 26,5% e sim, acima disso. O executivo terá que encaminhar um projeto de lei complementar para o Congresso, para reequilibrar a alíquota. Por enquanto, estamos trabalhando com essa alíquota reduzida.

Ana Carolina Monguilod acredita que o produtor rural poderá pagar mais impostos pelo arrendamento de terras do que na compra e venda. Na compra e venda de imóveis rurais passará por deduções na base de cálculo, enquanto a base de cálculo para o arrendamento é o valor da operação.

No entanto, a profissional de direito tributário chama a atenção para a diferenciação entre arrendamento e a parceria rural, que pode confundir contribuintes. “A parceria rural terá um outro modelo de tributação. É uma exploração de atividade rural, por meio de parceria”, diz.

As mudanças na carga tributária trazem preocupação ao setor imobiliário, especialmente para quem atua com propriedades rurais. O diretor da Nilo Imóveis Rurais, Nilo Ourique, avalia a reforma tributária como “muito confusa” para o setor e acredita que pode resultar em aumento da informalidade.

É provável que a prática de “contratos de gaveta” aumente, deixando o comprador sem segurança jurídica. Além disso, o novo sistema de tributação poderá levar famílias a disputas judiciais com quem compra, vende ou arrenda terras, especialmente em casos de inventário.

Em uma conta simplificada, comprando um imóvel rural a R$ 10 milhões hoje, considerando o ITBI, de 2% a 3%, mais os custos de cartório e registro do imóvel, o valor total de venda terá um acréscimo de 4%, indo a R$ 10,4 milhões. Com a nova tributação, a operação poderá ter um acréscimo mínimo de 10% sobre o valor final, indo a R$ 11,4 milhões.

Nos casos de arrendamento, Ourique calcula que a renda mensal poderá cair significativamente, enquanto quem estiver pagando o arrendamento pode ter que arcar com custos adicionais, elevando o preço da terra.

A reforma tributária traz mudanças profundas e complexas no setor de imóveis rurais e arrendamento de terras. Com a proposta de unificação dos impostos e as variações nas alíquotas, o impacto pode ser sentido de diversas maneiras, tanto financeiramente quanto na segurança das operações.

Para contornar os desafios, é essencial que produtores rurais, investidores e profissionais do setor imobiliário se mantenham informados e se preparem para as transformações que estão por vir. A cautela e a preparação serão chaves para navegar as águas turbulentas da nova realidade tributária no Brasil.